Abstract :
[fr] Inspiré par la doctrine Zéro Artificialisation Nette (ZAN) formulée par la Commission européenne (2011, p. 19), le Gouvernement wallon (2019, pp. 46, 99) prévoit de drastiquement limiter l’artificialisation des sols, tout en présentant des ambitions importantes quant à la production de logements pour répondre à la demande croissante.
Les retours d’expériences de pays européens où le concept de la ville compacte est mis en application depuis de nombreuses années montrent cependant une tendance à la libéralisation du marché du logement qui, couplée à des mesures de restrictions foncières, conduit à une exacerbation des problématiques d’accessibilité au logement préexistantes, telles que les injustices et les ségrégations spatiales, d’exclusion sociale et d’accès à la propriété (Bibby et al., 2020 ; Cavicchia, 2021). Certaines études ont également montré l’influence majeure de la hausse de la valeur des terrains sur les prix des logements et la variabilité de cette tendance selon les contextes (Knoll et al, 2017 ; Reusens & Warisse, 2018). En outre, la plupart des outils disponibles pour promouvoir le logement abordable, tels que la capture de la plus-value foncière (land value capture), nécessitent une bonne compréhension de la dynamique des prix du marché immobilier avant, pendant et après la mise en œuvre d'une politique ou d'un développement.
Ces constats nous ont fait aboutir à la conclusion de la nécessité de disposer d’un bon état des lieux des dynamiques déjà présentes sur le territoire belge pour enfin répondre à ces deux questions principales :
- Quel serait l'impact d'une limitation de l'offre de terrains sur l'accessibilité financière du logement en Belgique ?
- Quel est l'impact du foncier sur l'évolution des valeurs immobilières en Belgique ?
Puisqu’aucune expérience de restriction d’accès à la ressource foncière du fait de l’implémentation de politiques ou d’outils d’aménagement du territoire n’a jamais eu lieu en Belgique, et plus particulièrement en Wallonie, cela passe, entre autres, par une modélisation fine des valeurs foncières et immobilières. L’objectif est d’établir les parts respectives de chacune de ces valeurs dans l’augmentation du prix du logement et d’objectiver, sur la base des disponibilités en terrains urbanisables, si une diminution de l’offre foncière a abouti, ou non, à une augmentation des valeurs foncières et si une restriction supplémentaire de l’offre pourrait avoir les mêmes impacts.
Pour parvenir à cette première cartographie fine des valeurs foncières, même pour les parcelles déjà construites, des régressions géographiquement pondérées et multi-échelles (MGWR) (Oshan et al., 2019) sont utilisées pour modéliser les prix de l’immobilier et du foncier résidentiel sur l’ensemble du territoire belge, à l’aide des données de ventes de 2008 à 2019. Des premiers résultats permettront de présenter leur efficacité face aux problèmes d’hétérogénéité et de segmentation spatiale des marchés immobiliers associés aux modèles classiques. Les méthodes imaginées pour différencier la valeur du foncier de celle de l’immobilier ainsi que pour modéliser l’impact d’une restriction de l’offre foncière telle que le ZAN sur les prix seront également présentées.
Ce travail a également pour objectif d’être le premier pas vers la mise en place d’un processus de monitoring du foncier sur l’ensemble du territoire belge ou wallon à long terme. L’idée est de montrer les possibilités techniques et analytiques qu’offre un tel outil pour développer des politiques permettant le développement de logements abordables. De plus, l’utilisation d’une méthode économétrique telle que le MGWR découle de l’analyse de diverses techniques de monitoring du prix de l’immobilier et du foncier dans le monde. L’Allemagne, par exemple, dispose déjà d’un système d’évaluation des valeurs foncières et immobilières. Il repose cependant majoritairement sur l’évaluation des valeurs par des comité techniques regroupant un certain nombre d’acteurs du logement, ce qui implique un coût de fonctionnement non négligeable (Hendricks, 2017 ; Voß & Bannert, 2018). À l’inverse, une méthode automatisée, développée sur la base de données préexistantes telles que le recensement des prix de vente et des caractéristiques des biens, ainsi que des données fédérales et/ou régionales permettant de caractériser l’environnement des biens, a l’avantage, une fois son développement abouti, d’offrir une méthode à moindre coût. Elle représente, par contre, un certain nombre de défis méthodologiques qu’il convient de résoudre de manière rigoureuse en amont de la publication et de l’utilisation de ses résultats pour le déploiement de nouveaux outils fiscaux, par exemple. Ces réflexions, avec les avantages et les inconvénients de différentes méthodes d’évaluation des valeurs foncières, pourront également être présentées et discutées.
