Les garanties du vendeur dans la vente immobilière et les clauses qui s'y rapportent

1. L’article 1582 al. 1er de l’ancien Code civil définit la vente comme la « convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer ». Quel que soit la nature du bien vendu, l’obligation première du vendeur est partant « de délivrer à l’acheteur une chose conforme au contrat » (article 1604 de l’ancien Code civil).

Les obligations du vendeur ne se résument cependant pas à la délivrance (conforme) du ou des biens objet(s) de la vente. Il est également tenu de garantir l’acheteur contre l’éviction (jouissance paisible) et contre les vices cachés dont serait affecté le bien vendu (jouissance utile). Comme le rappelle l’article 1603 de l’ancien Code civil, le vendeur « a donc deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend ».

2. Il n’est pas dérogé à ces principes lorsque le bien vendu est un immeuble. Le vendeur est tenu de délivrer l’immeuble et doit, ensuite, garantir l’acheteur contre l’éviction et les vices cachés. La dynamique particulière de ventes immobilières et les aménagements contractuels que prévoient généralement les parties induisent cependant un certain nombre de particularités. Ces principes et ces particularités forment l’objet de la présente contribution.